昨天微信朋友圈被雷軍一個億投資you+青年公寓的消息刷了屏，大家驚呼這個項目逆天了也驚呼著小米要殺入房地產行業了，業界開始臆測you+能否用雷布斯的“小米模式”顛覆和改造房地產行業。那么黑馬哥來帶大家到長租公寓的行業一探究竟。

 

 

還是從這篇來源于《邦地產》公眾賬號的題為《雷軍的新項目逆天了：讓你租房更便宜，還有家的感覺》的文章談起。

 

雷軍一億人民幣投資you+國際青年公寓

 

2010年，劉洋辭掉了在某知名企業的市場總監職位，賣掉了當年節衣縮食在上海買的房子，和家人重新過起了租房的生活，創立了you+國際青年公寓。隨后you+國際青年公寓不僅有了車庫咖啡創始人蘇菂的加入，同時還吸引了中國大陸著名天使投資人、小米科技創始人雷軍領銜首輪融資1億元人民幣。

 

關注小米的人應該知道，雷軍對開發公寓早有興趣。今年2月11日，小米手機員工“鐘雨飛”在微博發布了一條消息稱，小米今年開建小米公寓作為員工福利。當時無論是小米內部還是房地產界，都對這事滿懷期待。

 

但到了6月份，雷軍在微博上明確回應:“小米精力和能力有限，做不了房地產，請大家原諒。”

 

據文章作者采訪劉洋時透露，“其實雷總一直有打造小米社區的想法，他對進軍公寓有過深思熟慮，小米還有專門的研究團隊在公寓市場做調研，但一直苦于找不到理想的項目。”

 

經過蘇菂的牽線搭橋，今年8月初的一個下午，在雷軍位于北京的辦公室里，劉洋終于見到了這位中國投資界和互聯網界的名人。會談的過程異常順暢，雷軍只花了5分鐘便敲定了領投A輪融資的決定，并愿意擔任you+的顧問。

 

雷軍的加入，成為you+國際青年公寓發展史上的一座里程碑。這位近幾年在中國互聯網圈可謂“紅極一時”的創業導師建議將自己已證明成功的“小米模式”方法論遷移到房地產行業。

 

因此，據稱，除了實體的樓宇，you+國際青年公寓會圍繞聚集在這里的年輕人搭建一個超大的社區平臺，一旦把用戶粘性做起來，這個線下社區入口就能帶來無限的可能。

 

此外，入住you+的年輕人不限于創業者，還會有自由撰稿人、投資經理、攝影師、法律人士、會計工作者等等，他們的專業知識也會給創業者提供幫助，you+希望能憑借這種異業資源的整合能力讓其成為國內最牛的年輕人創業基地。而這正和小米所擅長的在互聯網上吸引粉絲、搭建社區、實現人與人連接的事情如出一轍。

 

眾人都在驚呼“長租公寓行業”將要被顛覆，雷軍的一億人民幣和他代表的“小米模式”將這個行業推到了風口浪尖。但雷軍的小米公寓是否真的能逆天?

 

我們首先來看看長租公寓的業態。

 

長租公寓的業態

 

據《中國公寓聯盟》微信公眾號文章《雷軍投了長租公寓，這行到底咋回事? 》介紹“長租公寓這個業態，能被稱作“行業”，大概是在2010年至2012年期間開始的事(雖然更早已經有人干這個事了，但那時還沒有形成一個成熟的業態)，這個期間的企業，比較多見的規模是兩三家店、兩三百間房上下，進入2013年，基本上連鎖運營模式比較成型了，這時整個行業開始加速度發展，到現在規模達到1000間房的已經比較多了”。

 

文章介紹 “長租公寓分為兩種即“集中式”和“分布式”。 集中式就是拿下整棟樓(或者也有拿下一棟樓的幾層)，然后對房間進行統一裝修，配備統一的服務，簡單點說，就是長租版如家;分布式就是在小區里分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租”。

 

“集中式里面，又有不同的價位檔次，取決于兩點，一是租入的物業的成本，市區的貴，偏一點位置的便宜，二是裝修的檔次，家里裝修過房子的都知道，這是個無底洞，公寓單間二三十平，兩萬能裝出來，十萬八萬也砸得下去。以公寓聯盟企業為例，中端或中高端的有上海青年匯(單間最高每月租金5000元，何光的設計水準杠杠的)、南京未來域(南京每月兩三千元，王宇也是非常有設計情懷的)、北京自如寓(多數每月四千上下)，高端的亞朵寓正在嘗試(每月達萬元)，中低端的則屬同信投資投了的深圳協縱(深圳每月一兩千元，取了最剛需市場，財務指標很好)。”

 

“分布式里，首先分兩種形態，一種是整租，租進來是三居，租出去就是整套三居，一種是合租，租進來是三居，租出去是三四間房(一般把客廳再隔出一間來)，然后又分為不同價位檔次。合租莫非也有中高端?是的，還是拿公寓聯盟的成員舉例，比如同在上海，蘑菇公寓的合租房一間多在每月3000上下，青客則是1000左右。優客逸家在成都，合租房一間500-800的樣子，這也是昨天記者文章一個大烏龍，居然把優客逸家和優帕克一起歸為高端，瀑布汗啊，不過倒是給優客劉翔做了個廣告(劉翔發誓說他創業這么多年，幾家公司從沒花錢做過軟文，哈哈)。分布式整租的代表是上海的晟矅資產，旗下晟矅住宅服務公寓，主打都市金領和商務人群，均價一萬二每月，最高月租兩萬多”。

 

而單純從長租公寓的經營來講，最重要的兩個經營指標，一是空置率，二是利潤率。據《中國公寓聯盟》舉例介紹“公寓聯盟里的多數企業，空置率都控制得非常棒。青年匯何光當場從內部QQ群下載的表格，98%-100%的出租率，晟矅住宅服務公寓聯合創始人全靂隨手打開可預約房源表，空置率3%以內(做了十年的公寓運營，這經驗這能力才造得出這業績啊，要知道他做的是月均一萬二的高端市場啊)，面向低端剛需市場的協縱更是多數店接近100%出租率。至于利潤率，最優秀的當屬深圳協縱了，原因也簡單，高管團隊全是上市公司財務和管理出身”。

 

長租公寓為何開始受歡迎?

 

其實此前長租公寓行業已經被投資機構熱捧了。2013年，賽富投了新派公寓1.6億元，華平投了魔方公寓3000萬美元，君聯資本投了優客逸家A輪400萬美元，2014年經緯等多家機構投了優客逸家B輪2000萬美元，上海寓見得到險峰華興、聯創策源數百萬美元投資，某地產基金投了南京未來域數千萬元，IDG和平安投了蘑菇公寓數千萬元，上海青年匯得到某知名在線旅游上市公司數千萬元投資。

 

為什么長租公寓行業是2010年左右開始出現好勢頭呢?業內人士分析，認為原因有兩點。第一，2008年人均GDP超過3000美元，普遍的觀點，消費升級時代來臨。第二，年輕一代的消費需求。2010年，正是1985年生的人25歲時，畢業了剛工作不久，開始有穩定的租房需求，而85后人在優越的條件下長大，是不能接受現在市場上的很差的居住體驗的。那么，到了更追求生活品質的90后25歲時，也就是2015年之后，這個需求會更加強烈。鑒于消費升級大背景和年輕一代的消費需求，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定會逐步替代傳統的租房業態，剩下只是替代速度問題。

 

那么業內究竟怎么看You+這碼事呢?

 

在《雷軍的新項目逆天了：讓你租房更便宜，還有家的感覺》的消息刷屏的同時，部分業內人士馬上提出了質疑。

 

長租公寓行業的領頭羊南京未來域創始人王宇對i黑馬記者就此僅做”呵呵，長租公寓還是需要深耕細作的，對這件事只能說樂觀其成“的表態;寓見家連鎖公寓品牌創始人羅意撰文《說說雷軍一億元投資you+公寓的事兒》對原文提出了很多質疑。羅意首先對文中“you+明年2萬套房源，2016年房源數量刷新至10萬套”的數字提出了質疑，并表示“我上次聽到這樣的數字是另一個行業的從業者兩年300萬套房源的規劃，盡管當時有些咋舌，但終究人微言輕，內心掙扎掙扎也就作罷，權當他們只是需要加幾臺服務器擴充擴充帶寬就實現了”。

 

羅意同樣對you+的“年輕人社區”概念表示不看好，他認為“公寓行業其實早就存在，并非今年o2o的概念出來才應運而生的，高端的由酒店管理集團運營的中短租公寓自不待言，就算是低端的公寓在北京也俯拾皆是，山西和福建的公寓投資者手上有幾千套房的就不在少數，所以，純粹拼房源數量，拼讓“年輕人住一起”的概念沒有太多價值”。

 

同樣持懷疑態度的還有優客逸家創始人劉翔。27日當晚，劉翔寫了一篇《雷軍的小米公寓真的能逆天嗎?》，文中提到“唯一感到擔心的就是YOU+不太注重產品標準化和回收期等財務指標，從商業角度看，不利于規模化發展，有點兒烏托邦。由于12年優客做天使輪融資時見過一次雷軍和順為的投資團隊，當時被挑戰最多的就是規模問題。所以聽說雷軍投了YOU+，會感到詫異。”

 

文中還提到“集中式公寓便于管理，運營效率肯定比優客逸家目前做的分布式公寓要好。優客逸家在2012年初也針對集中公寓模式做過調研和探索，發現在成都這類二線城市租金水平下(物業成本高、租金水平低)，做年輕人消費得起的集中式長租公寓，只能實現負毛利，且不會發生明顯的邊際成本遞減效應。當然，用產權存在問題的物業，比如村集體的小產權房、倉庫等，或者賄賂關鍵人拿到離譜低價的物業，以此實現低成本，是沒有問題的。優客逸家要做的，是可以規模化復制的陽光業務，所以我們很遺憾地在成都暫時放棄了做集中式公寓的想法。當下北京、上海等一線城市的租金水平已經可以支撐集中式長租公寓業態，所以我們看到，YOU+在展望未來宏圖時，也只提到了一線城市。不過用2年做到10萬套的宣言，確實還是讓我替YOU+捏把汗。”

 

公寓長租行業究竟有哪些坑?

 

羅意作為行業從業者，基于北京市場房地產的情況在《說說雷軍一億元投資you+公寓的事兒》一文中提到了在這個行業創業可能遇到的諸多問題：

 

“第一、拿房的困境，尤其是集中式公寓的拿房困境。目前我們的模式是拿商業地產去做民房出租的買賣，從價值序列上來說是倒掛的，北京現在2.5元/天*平米以下的項目還有多少，今后兩三年又會以什么樣的頻率出來，對于嗷嗷待哺的快捷酒店和經濟型服務式住宅兩個行業龐大的項目需求來說是否夠用，是否因供需不平衡會進一步抬高我們的物業成本?就算是2.5元/天*平米，我們有多少利潤可言?

 

第二、行業的供應鏈困境。從客戶的真實需求出發，要做什么樣的產品?從哪里組織到便宜的錢?從哪里弄到便宜的房子?通過什么形式工程造價能控制住?如何買到高性價比的家具和家電?通過什么便宜可靠的渠道把客戶招進來?這些都是問題，是我們這一批從業者的責任。

 

第三、行業人才的困境。租房行業的產品升級是一個大趨勢，是一個會持續十年甚至二十年的“消費運動”，就像當年快捷酒店的“黃金十年”一樣。我們行業人才來自于幾個方面，有二房東，有中介從業人員，有酒店從業人員，有o2o的空降兵，有投資圈的朋友，我相信也會有物業背景的人士加盟進來。但是一個行業要形成人才梯隊，要形成人才構成的專業性都需要時間，不是在電腦上畫幾個圈圈就能解決的。

 

其實，一個行業從興起到成熟需要滿足的條件體現在方方面面，還包括市場的接受程度，和傳統行業的博弈，以及從業人員內部發展思路的爭論和探索等等。”

 

 

總結：無疑，雷軍或劉洋的“線下創業社區”的夢想并沒有那么容易實現，you+也會在這個過程中遇到諸多的問題。但這個行業的變革已經開始，一個龐大的傳統行業將遭遇沖擊。從這一點而言，無論是作為創業者還是消費者，都是我們愿意看到的場景。《創業家》&i黑馬也會繼續對這個行業保持觀察，為創業者帶來最內部的信息與分析。